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Llegó el verano, comenzaron las altas temperaturas, pero el mercado no parece calentarse lo suficiente, a pesar de un mes de Junio que ha cumplido sus expectativas de ciclo y se han cerrado un muy buen número de operaciones, producto del arrastre del bajón de los meses de Abril (semana santa) y Mayo (puente y elecciones).

Sin embargo y a pesar de cerrar con estos resultados un excelente 1er semestre que supera ampliamente los resultados de ventas del 1er semestre del año pasado, la proyección de los índices de actividad (llamados y visitas), sigue a la baja y esto no es bueno.

La disminución de la intención de compra de la demanda es el termómetro que nos permite proyectar los resultados de los meses siguientes. Hasta el mes de Marzo de este año, estos índices iban manteniendo su tendencia alcista, pero a partir de Abril los mismos han cambiado su signo.

Con las vacaciones por delante y con 40 grados de temperatura por las tardes, muchos clientes aparcarán su búsqueda produciéndose una criba natural. Tengamos en cuenta que los clientes del verano suelen ser más firmes y decididos, por eso si estamos por salir de vacaciones, dejemos siempre una llave a mano y el móvil encendido en la playa para no perder ninguna oportunidad.

Mayo ha sido un mes que ha estado condicionado por distintas noticias internas y externas: la Plaza de los Indignados, el resultado de las elecciones del 22-M y la amenaza de la reestructuración de la deuda de Grecia, sin duda han creado en distintos niveles, un entorno de incertidumbre que ha ralentizado los cierres.

Luego de un Abril que también se vio afectado por el puente de Mayo y las vacaciones de Semana Santa, los índices de actividad de este 2do trimestre, han experimentado un punto de inflexión con una marcada disminución respecto del inicio del año.

Por este motivo, pensamos que en el mes de Junio se liberará esta contención y se experimentará un repunte en todos los índices de actividad recuperando los niveles históricos, provocando un rally, previo al receso de vacaciones verano, generando buenas oportunidades.

La demanda seguramente mantendrá su posición conservadora, con lo cual habrá que estar muy atento a no desperdiciar las ofertas y oportunidades de venta que se nos presenten, ya que de lo contrario, nos adentraremos en el verano debiendo trasladar nuestras expectativas de venta a partir de Septiembre.

Abril, con las vacaciones de Semana Santa contiguas al Puente de Mayo, ha sido un mes condicionado por estas circunstancias, que ha determinado una desaceleración de los índices de actividad, debido a la dificultad para combinar las agendas de visitas entre clientes y propietarios.

Debido a esto, Mayo se presenta como un mes que permitirá regularizar este retraso, lo que sumado a que históricamente es una de los meses de mayor actividad el año, proyecta grandes expectativas.

Sin embargo, la situación macro económica no termina de dar señales de reactivación y Abril ha mostrado síntomas que preocupan: el incremento del Paro que ya llega a los 5 millones, el aumento de la tasa de interés por parte del BCE y una escalada lenta pero sostenida del Euribor que encarece los créditos, no parecen ser el mejor entorno para que los precios se recuperen.

Por estos motivos, con un mercado que sigue proyectando un tendencia a la baja, las operaciones seguirán siendo de cambio de casa, con compras y ventas simultáneas resultas en plazos de escritura no mayores a 60 días.

Comienza la primavera, cambiamos el horario, se alargan los días, mejora el tiempo y el mercado local sigue subiendo de temperatura.

Con un mes de marzo de gran actividad, cerramos un excelente primer trimestre en lo que a cierre de operaciones se refiere (tanto en venta como en alquiler), destacando sobre todo el segmento de chalets de alto standing de La Finca, con más de 6 operaciones en los últimos 60 días.

La demanda sigue firme y la inminente suba de tasas por parte de BCE, con el consecuente efecto sobre el Euribor, permiten suponer que adelantar la decisión de compra nos permitirá obtener mejores condiciones de crédito ahora, que en el segundo semestre.

Tal vez nos estemos acercando al final de un ciclo caracterizado por créditos baratos, no solo con un Euribor en mínimos, sino con una guerra de bancos que llevaron los diferenciales a valores extremos (Euribor + 0.33), los cuales ya no se repetirán en el futuro, debido a la necesidad de mantener la rentabilidad de un negocio (hipotecas) que se ha reducido y vuelto más selectivo.

Termina febrero, ya se vislumbra la primavera y se acerca el fin de un invierno que no nos ha tratado tan mal como esperábamos. Este primer bimestre del año, si bien está catalogado históricamente como el bimestre más flojo, nos ha sorprendido con índices muy altos de actividad y un muy buen nivel de cierres (tanto en venta como en alquiler).

A pesar de nuestros propios pronósticos que advertíamos acerca de las consecuencias que íbamos a sufrir porque gran parte de la demanda se había apresurado a comprar antes de fin de año, esta situación no se ha visto reflejada en los cierres y los propietarios han decidido aceptar (o mejor dicho absorber), una mayor contraoferta correctiva a la baja, neutralizando cualquier pérdida de beneficios fiscales.

Otra vez queda de manifiesto que en un mercado de recambio en donde todos vendemos para comprar, es más importantes que se mantengan las diferencias de precios entre los distintos inmuebles, que sus precios absolutos. Es decir que no me importa cuando vale mi casa respecto a otros años, sino cuanto vale hoy, respecto de la que quiero comprar.

No perdamos de vista que en función de esta baja de precio que han sufrido las propiedades, hoy han bajado todos los gastos indirectos de la compraventa (ITP, gastos de escritura, comisiones inmobiliarias, gastos bancarios, etc.), ya que estos son calculados porcentualmente en función de un precio que ha disminuido.