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solemos oír que si no se produce un mayor descenso en los precios de los pisos que la banca debe sacar al mercado, no se reactivará el mercado inmobiliario y en consecuencia no habrá recuperación económica ni se solucionará el paro. pero el problema es que la banca no puede bajar más los precios ya que si lo hiciera aumentaría sus pérdidas y si llegara a dar pérdidas, los ratings de la deuda publica se dispararían poniendo en peligro la estabilidad de la economía nacional o quizá, incluso , la europea
en definitiva, y aunque haya a quien no le guste oírlo, los bancos no pueden dar pérdidas para que nos sigamos manteniendo a flote como país. por otra parte, si la banca sacara todos los inmuebles a la venta al mismo tiempo en lugar de dosificarlos y seleccionarlos, se provocaría una espiral bajista de precios que arrastraría el valor del resto de los activos inmobiliarios; los propios y los ajenos
en ese escenario incluso los que pretendieran vender su vivienda por el valor de la hipoteca no podrían hacerlo ya que existirían pisos más baratos y aumentarán en consecuencia los impagados, los ejecutados y los embargos….
pero si no pueden bajar los precios de los pisos, no se venden. y si no se venden, no se arregla el paro con las auténticas tragedias personales y familiares, (que en nuestro país se están viviendo fundamentalmente de puertas adentro) pero que puede acabar igualmente con la credibilidad de la economía española y con la estabilidad de la nación. estamos pues, en una espiral diabólica, en un bucle, o una “referencia circular”
entonces, a esta rata ¿quién la mata?
nos guste o no la “salud del sistema bancario español” es clave para que sigamos manteniendo unos niveles aceptables de colocación de la deuda en los mercados y nos sigamos financiando como país. nadie quiere verse como grecia, irlanda o portugal. por lo tanto, en nuestra opinión la administración debe actuar en varios sentidos:
- es urgente que se habiliten políticas que faciliten la salida al mercado de los pisos mediante una nueva ley de alquileres que a la vez proteja al inquilino -con desgravaciones y ayudas y especialmente a los jóvenes y/o a las rentas más bajas- a la vez que faciliten el desahucio automático de los moroso de forma inmediata protegiendo los legítimos derechos de los propietarios
fomentando el alquiler pueden ponerse en renta muchos inmuebles actualmente “congelados” mediante empresas de alquiler propias de bancos, inversores o fondos de inversión inmobiliaria
- la administración debería en nuestra opinión regular una fiscalidad favorable para los fondos de inversión inmobiliaria que canalice las inversiones y arbitre políticas que faciliten la venta de los pisos de la banca con exenciones o bonificaciones fiscales
la creación por parte de la banca de empresas propietarias de inmuebles en alquiler asociadas a fondos de inversión inmobiliarios con facilidades fiscales, no solo abarataría el alquiler obteniendo rentabilidad, sino que conseguiría por un lado facilitar el acceso a viviendas y por otro que la empresas una vez puestas en valor puedan ser vendidas a inversores

el ayuntamiento de madrid ha aprobado un informe elaborado por la dirección general del catastro por el que el valor catastral de las viviendas de la capital se incrementa el 74%. como consecuencia, el impuesto de bienes inmuebles (ibi) a pagar en la ciudad de madrid se encarecerá una media del 5,7% anual a lo largo de los próximos 10 años
la ley obliga a que los valores catastrales de las viviendas se revisen cada diez años como máximo, y los actuales datan de 2001 en el caso de madrid capital, por lo que la modificación debía aprobarse. el nuevo valor, que debe ser aproximadamente igual a la mitad del valor de mercado de la casa, repercutirá en el ibi, en la tasa de basuras y en el irpf
ante el aluvión de críticas, el ayuntamiento argumenta que las subidas serán un 50% menores que las experimentadas en la década anterior, cuando ascendieron al 129%. además, añade que congelará el tipo del ibi para 2012 por tercer año consecutivo, lo que sitúa a madrid con el segundo menor tipo de ibi de las seis grandes ciudades del país. el aumento del valor catastral se repercutirá durante los próximos 10 años, por lo que cada año subirá, de media, el 5,7%
por su parte, psoe, iu y upyd han criticado la subida y dicen que es pagar los ‘excesos’ del alcalde

Llegó el verano, comenzaron las altas temperaturas, pero el mercado no parece calentarse lo suficiente, a pesar de un mes de Junio que ha cumplido sus expectativas de ciclo y se han cerrado un muy buen número de operaciones, producto del arrastre del bajón de los meses de Abril (semana santa) y Mayo (puente y elecciones).

Sin embargo y a pesar de cerrar con estos resultados un excelente 1er semestre que supera ampliamente los resultados de ventas del 1er semestre del año pasado, la proyección de los índices de actividad (llamados y visitas), sigue a la baja y esto no es bueno.

La disminución de la intención de compra de la demanda es el termómetro que nos permite proyectar los resultados de los meses siguientes. Hasta el mes de Marzo de este año, estos índices iban manteniendo su tendencia alcista, pero a partir de Abril los mismos han cambiado su signo.

Con las vacaciones por delante y con 40 grados de temperatura por las tardes, muchos clientes aparcarán su búsqueda produciéndose una criba natural. Tengamos en cuenta que los clientes del verano suelen ser más firmes y decididos, por eso si estamos por salir de vacaciones, dejemos siempre una llave a mano y el móvil encendido en la playa para no perder ninguna oportunidad.

El congreso ha aprobado por unanimidad una propuesta de ciu cuyo objetivo es eliminar las limitaciones de las reformas para poder beneficiarse de un iva reducido del 8%. a partir de ahora no tendrá que transcurrir un plazo mínimo desde la construcción o rehabilitación anterior ni importará el valor de los materiales usados en la obra
cuando el gobierno decidió aplicar un tipo de iva reducido, del 8%, a las reformas caseras para fomentar las labores de rehabilitación en las viviendas, puso dos condiciones: que hubieran transcurrido más de dos años desde la construcción o anterior rehabilitación de la finca y que los materiales no superen el 33% la base imponible de la operación. ambas limitaciones se eliminan ahora tras haberlo acordado el congreso
una apuesta por la rehabilitación que queda reforzada por las ventajas fiscales aprobadas también para algunas de estas obras. quien decida reformar su casa cuenta, además, con la posibilidad de desgravar un 20% el coste de la obra, tanto para primeras como segundas residencias y hasta un máximo de 6.750 euros

Acuerdos de pagos entre particulares para esquivar la sequía de hipotecas
en estos días que tanto se habla de hipotecas a la americana, se ha conocido que en eeuu se está extendiendo el uso de otro tipo de préstamos hipotecarios ante la falta de créditos. se trata de hipotecas entre particulares, y más en concreto, hipotecas entre comprador y vendedor. en ellas, el propietario de la vivienda pacta un plan de pagos con el comprador, que pasa a vivir inmediatamente en la vivienda. el plan suele consistir en una entrada y unos pagos mensuales (que incluyen un tipo de interés como una hipoteca) hasta completar el importe de la vivienda, momento en el que la propiedad pasa al comprador
este tipo de hipotecas fue popular en los años 80, cuando lo tipos de interés en eeuu alcanzaron el 18%. ahora están volviendo en algunos puntos del país, especialmente en los que los embargos han golpeado con más fuerza y donde los bancos son más reticentes a prestar dinero a los compradores que hayan atravesado problemas y tengan un historial crediticio desfavorable. y es que en esta situación, para algunos es la única forma de cerrar un acuerdo

en eeuu este tipo de financiación suele denominarse “land contract” (contrato de propiedad) o “contract for deed” (contrato para escritura) y permite al comprador tomar posesión de la vivienda inmediatamente y al vendedor mantener la titularidad de su propiedad hasta que termina de pagarse la deuda. la entrada o pago inicial, los intereses y otros tipos de términos son negociados y pactados en el acuerdo. por ejemplo, suele haber entregas de dinero superiores a la mensualidad al cabo de 5 ó 10 años. si durante el periodo el comprador no cumple, puede llegar a peder la casa y el dinero abonado
en michigan, donde el paro alcanza el 10,3%, hay 1.600 viviendas que se anuncian en el portal trullia publicitando que aceptarían esta forma de pago. es el lugar de eeuu con mayor número de ofertas, seguido de california, wisconsin, minnesota y texas. y es que en el primer trimestre este tipo de contrato se utilizó en 319 ventas (2,4% del total), frente a las 252 ventas (1,2% del mismo periodo del pasado año) y un contrato en el primer trimestre de 2005, según los datos de realcomp ii
las cifras son modestas, pero crecen con el paso del tiempo. a nivel nacional, en 2010 se cerraron 52.991 compras de viviendas en las que se incluía algún tipo de financiación por parte del propietario de la vivienda, un 56% más que en 2008. según la firma realtors property resource. dichas ventas representaron el 1,5% del total de ventas
riesgo y oportunidad
la balanza de oportunidad en este tipo de acuerdos es clara: el propietario puede vender su vivienda sin necesidad de que el comprador consiga una hipoteca ahora que hay una importante sequía, mientras que el comprador puede comprar una casa pese a que el banco no le conceda una hipoteca. es un proceso en el que ambas partes aprovechan la debilidad del otro, pero eso mismo provoca que ambas partes adquieran riesgos significativos para aprovechar la oportunidad y pensando que todo va a salir como ellos piensan
por ejemplo, la vivienda puede estar hipotecada y ser reclamada por el banco si el vendedor no afronta los pagos. por ello, el comprador tiene poca protección si el vendedor atraviesa dificultades económicas y es embargado durante el proceso. para el vendedor el riesgo es que está dando una hipoteca a unos compradores a los que el banco no se la daría. por último, una caída adicional del precio de la vivienda perjudicaría a ambas partes
en cualquier caso, entre compradores y vendedores hay múltiples casuísticas que les hacen desembocar en estos acuerdos y que son fórmulas alternativas a la financiación tradicional en un momento en el que obtener una hipoteca es más difícil que años atrás